Ingatlan illeték kalkulátor

A kalkulátor magánszemély tipikus ingatlanvásárlásánál becsüli meg a visszterhes vagyonátruházási illetéket. A megadott adatok alapján figyelembe veszi azokat a kedvezményeket és mentességeket, amelyeket a kalkulátor támogat.

Az eredmény tájékoztató jellegű. A tényleges illetéket a NAV állapítja meg az ügylet valamennyi körülménye és az általa elfogadott vagy megállapított forgalmi érték alapján.

Ingatlan megszerzésénél főszabály szerint ingatlanonként 1 milliárd forintig 4%, az ezt meghaladó forgalmiérték-rész után 2% az illeték, ingatlanonként legfeljebb 200 millió Ft.

Résztulajdon megszerzésekor az 1 milliárd Ft-os értékhatárt és a 200 millió Ft-os maximumot a megszerzett tulajdoni hányad arányában kell figyelembe venni.

Az illeték alapja főszabály szerint a megszerzett ingatlan terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke. A szerződésben szereplő vételár fontos adat, de az illetékalap nem minden esetben azonos vele.

A NAV az illetékkiszabási eljárásban a forgalmi értéket vizsgálhatja és szükség esetén önállóan is megállapíthatja. Ezért a kalkulátor is forgalmi értékkel számol.

Ha nem a teljes ingatlant, hanem például annak 50%-át szerzed meg, a kalkulátor a teljes ingatlan forgalmi értékéből először meghatározza a megszerzett hányad értékét.

Például egy 80 millió Ft forgalmi értékű ingatlan 50%-os tulajdoni hányada 40 millió Ft megszerzett értéket jelent.

Lakástulajdon vásárlásánál magánszemély vevő esetén a cserepótló vételi szabály alkalmazható, ha a másik lakástulajdont a vásárlást megelőző öt éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül értékesítik.

Ilyenkor főszabály szerint nem a teljes megvásárolt lakásérték, hanem a vásárolt és az eladott lakás forgalmi értékének különbözete képezi az illeték alapját.

A kalkulátor egyetlen vásárlás és egyetlen figyelembe vehető lakáseladás egyszerű esetét kezeli.

Ez egy 2026-tól különösen fontos határeset. A cserepótló vétel általános időablaka a vásárlást megelőző öt évre bővült. Ugyanakkor a külön illetékmentességi szabály, amely akkor alkalmazható, ha az újonnan szerzett lakás olcsóbb az eladottnál, továbbra is a vásárlást megelőző három évet vagy a vásárlást követő egy évet nevesíti.

Emiatt, ha a korábbi lakást 3 és 5 év között adtad el, és az drágább volt a most vásárolt lakásnál, a kalkulátor szándékosan nem ad automatikus 0 Ft illetéket, hanem jogi ellenőrzést kér.

Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól az egyenes ági rokonok közötti vagyonátruházás. Ide tartozik például a szülő–gyermek és a nagyszülő–unoka kapcsolat, és az örökbefogadáson alapuló egyenes ági rokoni kapcsolat is.

Ugyancsak illetékmentes a házastársak egymás közötti visszterhes vagyonátruházása.

Az illetéktörvényben meghatározott, illetékmentességre jogosító CSOK, illetve CSOK Plusz-kölcsön felhasználásával történő lakástulajdon- vagy lakástulajdoni-hányad szerzése illetékmentes lehet.

A mentesség feltétele, hogy a konkrét támogatás vagy kölcsön valóban megfeleljen az Itv. által hivatkozott otthonteremtési szabályoknak. A támogatás későbbi visszafizetése vagy visszafizettetése az illetékmentességre is hatással lehet.

A vállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített új lakás tulajdonjogának vagy tulajdoni hányadának megvásárlása 15 millió Ft forgalmi értékig illetékmentes.

Ha az új lakás forgalmi értéke meghaladja a 15 millió Ft-ot, de nem haladja meg a 30 millió Ft-ot, és a vagyonszerző másik lakástulajdon eladását nem igazolja, akkor a 15 millió Ft-ra jutó illetékösszeg kedvezményként érvényesül.

Ha a vagyonszerző az illetékkötelezettség keletkezésekor még nem töltötte be a 35. életévét, első lakástulajdon-szerzőnek minősül, és az egész lakástulajdon forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió Ft-ot, akkor az egyébként fizetendő illeték 50%-áig terjedő kedvezményre jogosult.

Az első lakástulajdon megszerzéséhez külön részletfizetési lehetőség is kapcsolódik: a NAV kérelemre legfeljebb 12 havi pótlékmentes részletfizetést engedélyezhet. Ez a részletfizetési szabály nem azonos a 35 év alattiak 50%-os illetékkedvezményével.

Első lakástulajdon-szerzőnek főszabály szerint az minősül, akinek nincs és korábban sem volt lakástulajdona, 50%-ot elérő lakástulajdoni hányada, illetve lakástulajdonhoz kapcsolódó bejegyzett vagyoni értékű joga, a törvényben meghatározott kivételekkel.

Lakóház építésére alkalmas telektulajdon vagy tulajdoni hányad megszerzése feltételesen illetékmentes lehet, ha a vagyonszerző a NAV felé határidőben nyilatkozik a lakóházépítési szándékáról.

A fő feltétel, hogy a telken 4 éven belül lakóház épüljön, és a felépített lakás vagy lakások hasznos alapterülete elérje a településrendezési terv szerinti maximális beépíthetőség legalább 10%-át.

A NAV az illeték megfizetését a feltétel teljesítéséig felfüggeszti, és a feltételek teljesülésekor törli. Ha a vállalt feltételek nem teljesülnek, a felfüggesztett illetéket főszabály szerint késedelmi pótlékkal növelten kell megfizetni.

A kalkulátor a tipikus, magánszemély által végzett ingatlanvásárlást kezeli. Nem alkalmas automatikus számításra például:

• több vagyonszerző eltérő megszerzett tulajdoni hányadának külön számítására;
• haszonélvezeti, használati vagy más vagyoni értékű jog külön értékelésére;
• termőföld és más speciális mezőgazdasági vagyonszerzésre;
• összetett közös tulajdoni vagy más speciális konstrukciókra;
• a vásárlást 3–5 évvel megelőző, a most vásároltnál drágább lakás speciális esetére;
• más olyan ügyletre, amelynek illetékjogi megítélése bizonytalan.

Ilyen esetekben az Itv. részletes vizsgálata és szükség esetén adó- vagy jogi szakértő bevonása indokolt.

A részletes szabályokat az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény, valamint a NAV 2026-os, visszterhes vagyonátruházási illetékről szóló információs füzete és az aktuális illetékmértékek tartalmazzák.

Illetéktörvény – Nemzeti Jogszabálytár NAV információs füzetek – 2026 NAV – Illetékmértékek