Kalkulátorok
Ingatlan eladás adókalkulátor
Becsüld meg, hogy magánszemélyként egy ingatlan értékesítése után keletkezik-e adóköteles jövedelmed, és mekkora lehet a fizetendő személyi jövedelemadó. A kalkulátor a szerzés módját, a tulajdonban tartás időtartamát és az elszámolható költségeket is figyelembe veszi.
- ha az értékesítés nem magánszemélyként, hanem gazdasági vagy üzletszerű tevékenység keretében történik;
- ha az ingatlannak több, eltérő szerzési időpontja van;
- ha ráépítés, jelentős bővítés vagy más körülmény miatt több szerzési időpontot kell vizsgálni;
- termőföldből átminősített vagy más speciális termőföldügylet esetén;
- ha korábban költségként elszámolt értékcsökkenés vagy más különleges költségelszámolás érinti az ingatlant;
- ha az ügylet összetett vagy adójogi megítélése bizonytalan.
Ilyen esetekben kérj adószakértői vagy könyvelői segítséget. A kalkulátor a tipikus, egyetlen szerzési időponthoz kapcsolódó értékesítést kezeli.
Segítség a számításhoz
Gyakori kérdések az ingatlaneladás adózásáról
Az alábbi kérdés–felelet blokk a kalkulátorban alkalmazott fő szabályokat, az időmúlást, az elszámolható költségeket és a támogatott esetek határait foglalja össze.
Mit számít ki az ingatlan eladás adókalkulátor?
A kalkulátor magánszemély tipikus ingatlanértékesítésénél azt becsüli meg, hogy az értékesítésből keletkezik-e adóköteles jövedelem, és ha igen, mekkora lehet az utána fizetendő személyi jövedelemadó.
A számítás fő lépései: a bevétel meghatározása, az elszámolható költségek levonása, az időmúlási szabály alkalmazása, majd az így kapott jövedelem 15%-os személyi jövedelemadójának kiszámítása.
Melyik nap számít az értékesítés időpontjának?
Ingatlannál főszabály szerint az a nap számít, amikor az érvényes átruházási szerződést, okiratot vagy határozatot az ingatlanügyi hatósághoz benyújtják.
Nem az a döntő, hogy a szerződést mikor írták alá, a vevő mikor költözik be, vagy mikor fizeti meg ténylegesen a vételárat. Részletfizetésnél is a teljes vételár az értékesítés évének bevétele.
Melyik nap számít a szerzés időpontjának?
Vásárlásnál és ajándékozásnál főszabály szerint az a nap a szerzés időpontja, amikor a szerzésről szóló érvényes okiratot az ingatlanügyi hatósághoz benyújtják.
Öröklésnél eltérő a szabály: a szerzés időpontja az örökség megnyílásának napja, vagyis az örökhagyó halálának napja.
Építés, ráépítés, létesítés vagy alapterület-növelés esetén ennél összetettebb szerzési időponti szabályok lehetnek, ezért ezeket a kalkulátor nem kezeli.
Hogyan csökken az adóköteles jövedelem az évek múlásával?
Először a bevételből levonható költségek alapján meghatározzuk az úgynevezett számított összeget. Ennek csak egy része minősül jövedelemnek, attól függően, hányadik évben történik az értékesítés a szerzéshez képest.
| Értékesítés a szerzéshez képest | A számított összeg jövedelemnek minősülő része |
|---|---|
| Szerzés éve – 0. év | 100% |
| Szerzést követő 1. év | 100% |
| Szerzést követő 2. év | 90% |
| Szerzést követő 3. év | 60% |
| Szerzést követő 4. év | 30% |
| Szerzést követő 5. évtől | 0% |
Ezért 2026-os értékesítésnél a 2021-ben vagy korábban megszerzett ingatlannál az általános időmúlási szabály szerint már nem keletkezik adóköteles jövedelem.
Milyen költségeket lehet levonni a bevételből?
A tipikusan elszámolható költségek:
- a megszerzésre fordított összeg, például a korábbi vételár;
- a szerzéssel összefüggő igazolt kiadások, például illeték vagy ügyvédi költség;
- az értéknövelő beruházások igazolt költsége;
- egyes, az értékesítés előtti 24 hónapban felmerült állagmegóvási kiadások;
- az értékesítéshez kapcsolódó igazolt kiadások, például hirdetési vagy ügyvédi költség.
A kiadásokat számlával vagy más okirattal igazolni kell. Olyan kiadás nem vonható le újra, amelyet korábban már költségként elszámoltak. A saját munkavégzés értéke sem számolható el költségként.
Az összes levonható költség a bevételt legfeljebb nulláig csökkentheti; negatív számított összeg nem keletkezik.
Mikor számolható el az állagmegóvás költsége?
Az állagmegóvási kiadás akkor kezelhető az értéknövelő beruházás részeként, ha az ingatlan átruházását megelőző 24 hónapon belül történt, igazolt, és összege meghaladja az átruházásról szóló szerződés szerinti bevétel 5%-át.
Az 5% pontos elérése nem elegendő: a törvényi feltétel szerint az összegnek meg kell haladnia az 5%-ot.
Hogyan kell meghatározni az örökléssel szerzett ingatlan szerzési értékét?
Öröklésnél főszabály szerint az illetékkiszabásnál figyelembe vett érték minősül a megszerzésre fordított összegnek.
Ha az illetékügyi hatóság nem szab ki illetéket, akkor a hagyatéki leltárban feltüntetett, illetve a hagyatéki eljárásban az ingatlan értékeként megjelölt egyéb érték vehető figyelembe.
Ha az illetékkiszabás az adóbevallás határidejéig még nem történt meg, külön átmeneti szabály alkalmazandó; ilyen helyzetben a végleges illetékhatározat alapján később önellenőrzés is szükségessé válhat.
Hogyan működik a 75%-os szabály ajándékozásnál?
Ha ajándékozással szerzett ingatlannál az illetékügyi hatóság nem szab ki illetéket, akkor a megszerzésre fordított összegként az értékesítésből származó bevétel 75%-a vehető figyelembe.
Fontos: ennek a speciális 75%-os szabálynak az alkalmazásakor más kiadás költségként nem vonható le. Ráépítés, létesítés vagy alapterület-növelés esetén külön szabályok alkalmazandók, amelyeket ez a kalkulátor nem kezel.
Mennyi az ingatlaneladásból származó jövedelem adója 2026-ban?
A 2026-ban ingatlan vagy ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog átruházásából keletkező jövedelem után 15% személyi jövedelemadót kell fizetni.
Az adó tehát nem automatikusan az eladási ár 15%-a. Először a bevételből levonjuk az elszámolható költségeket, majd alkalmazzuk az időmúlási szabályt; a 15% csak az így meghatározott jövedelemre vonatkozik.
Mikor kell bevallani és megfizetni a 2026-os ingatlaneladás adóját?
A 2026-ban keletkezett ingatlanértékesítési jövedelmet 2027. május 20-ig kell bevallani, és az adót is eddig kell megfizetni.
Ha az ingatlan átruházásából származó bevétel adómentes, vagy a számítás alapján jövedelem nem keletkezik, a bevételt nem kell bevallani.
Milyen esetekben nem használható biztonsággal ez a kalkulátor?
A kalkulátor a tipikus, magánszemély által végzett, egyetlen szerzési időponthoz kapcsolódó értékesítést kezeli. Nem alkalmas automatikus számításra például:
- gazdasági vagy üzletszerű ingatlanértékesítésnél;
- ha az ingatlannak több eltérő szerzési időpontja van;
- ráépítés, létesítés, jelentős bővítés vagy alapterület-növelés esetén;
- termőföldből átminősített ingatlan speciális adózásánál;
- ha korábban értékcsökkenést vagy más költséget már elszámoltak;
- speciális adómentességi vagy kedvezményi helyzetekben;
- más összetett vagy bizonytalan adójogi megítélésű ügyletnél.
Ezekben az esetekben az Szja tv. részletes vizsgálata, illetve szükség esetén adószakértő vagy könyvelő bevonása indokolt.
Hol találhatók a hivatalos szabályok?
A részletes szabályokat a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény, különösen az ingatlan és vagyoni értékű jog átruházására vonatkozó rendelkezések, valamint a NAV 9. számú információs füzete tartalmazza.
Szja törvény – Nemzeti Jogszabálytár NAV információs füzetek – 2026 NAV – Ingatlan-adásvétel, eladó